涿州市保交楼项目
     

筑城咨询团队于2022年9月份开始为涿州市保交楼项目提供全过程跟踪造价服务,内容主要包括:项目前期踏勘,对项目剩余工程量、造价、图纸的审核,出具工程造价审核报告,工程任务期内工程造价跟踪审核。

一、保交楼政策出台背景

近年来,随着房企暴雷事件的反复出现,购房者担忧竣工交付的问题,购房意愿较差。2022年7月,多地烂尾楼盘的“停贷”风波,引发了各方对房地产风险的关注。“保交楼”是2022年7月28日中共中央政治局会议首次提出的重要工作任务,会议指出,要稳定房地产市场,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策用足用好政策工具箱,支持刚性和改善性住房要求,压实地方政府责任,保交楼、稳民生。

2022年11月21日,人民银行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会,研究部署金融支持稳经济大盘政策措施落实工作。在前期推出的“保交楼”专项借款的基础上,人民银行将面向6家商业银行推出2000亿元“保交楼”贷款支持计划,为商业银行提供零成本资金,以鼓励其支持“保交楼”工作。目前“保交楼”专项借款支持计划正在快速地自上而下展开落地。以河北为例,“保交楼”项目主要由国家开发银行河北省分行负责支持,目前相关工作正在有序落实,已经取得了不错的成效。

二、涿州市保交楼项目介绍

涿州市保交楼专项借款第一批资金共计4.28亿元,共有4个项目,分别为涿州市宏远阳光丽景小区项目、涿州市华瑞卓越城住宅小区二期项目、涿州市铂悦山一二期项目、涿州市香邑溪谷五期项目。

涿州市人民政府作为牵头管理主体,严格落实党中央、国务院的精神,按照保交楼相关备案项目的要求,负责落实反馈的备案项目资金监管、支取审批、用途审核、销售回款监管等,确保资金专款专用,及时有效完成我市保交楼专项工作。

涿州市城市投资发展有限公司作为保交楼专项工作的承接主体,负责申领保交楼专项贷款资金,按照有关规定,审核具体项目贷款资金使用的合规性,确保准确执行政策,推进并监督专项贷款资金的合规使用。及时归集包括但不限于项目剩余货值的销售回款、资金处置收益等回笼资金,严格监控并审批资金支出,及时足额归还专项贷款本息。

销售回款不足以偿还专项借款的,将通过如下方式筹集资金偿还:企业拟将剩余未售货值在本单位或合作单位内部开展福利性质的认购活动,认购单价大幅低于市场价,以达到从速回款。同时,一是压实企业、股东等相关各方责任的同时,辅督导企业尽快盘活其闲置土地或其他资产,包括通过出让股权或市场化运作等方式,“断臂求生、砸锅卖铁”,引导企业多渠道筹集资金,确保如期偿还专项贷款;二是积极协调商业银行向政府融资平台“输血”,进而调动发挥融资平台“造血”功能,以助力房地产企业的合理融资需求。

三、保交楼项目后续可能面临问题

当前有两个问题需要我们关注,一个是政府按照市场化的逻辑进行“保交楼”,专项贷款资金滞后且不足;在当下的环境下,“保交楼”在执行过程中存在明显优先级,即先支持货值能够覆盖建设成本的项目,而那些货值无法覆盖建设成本的项目得到政府的支持的顺序则相对靠后。由于此前预售资金监管的缺失,大量项目的货值已无法覆盖后续的建设成本,这也导致真正受到专项贷款资金支持的项目的数量相对较少。

另外一个困难在于项目仍然位于出险企业旗下,面临各种纠纷,导致保交楼工作难以快速推进。目前多数出险企业正在陆续公布其重组计划,和债权人的激烈博弈仍在进行。部分债权人不断向出险企业提起诉讼,甚至有部分激烈的境外债权人向香港高等法院提出清盘。这些都明显增加了后续保交楼的工作难度。

整体来看,在政府的大力支持下,保交楼的工作有了一定的起色。但是从工程进度来看,“保交楼”的工作形势仍然颇为严峻。我们认为,目前债务纠纷和资金不足的问题互相缠绕,明显增加了保交楼的难度。考虑到当前资金不足的问题仍然较为明显,我们预计后续金融机构的专项借款将持续增加,规模将持续提升。此外监管当局亦可以给予商业银行更多的鼓励和支持,鼓励商业银行积极参与保交楼,从而推动保交楼工作的顺利进行。